不动产登记真的会拉低房价吗？

2014年12月29日

    12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。在网上的一项调查中，60%的网友认为，该条例将有利于反腐，将近70%的网友则认为，条例施行后房价将下跌。

    中国人民大学法学院副院长王轶认为，条例的核心是实现不动产物权登记的统一，不再像以前多头登记。此外将《物权法》中有关不动产登记的抽象规则、实践中的具体化和可操作性，做了比较明确的规定。

    而对于此次条例对于普通人的影响，中国人民大学常务副校长王利明认为“影响不大”。王利明认为，统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办証环节、30个工作日办结、通过信息共享系统可以查询的信息，申请人不必再提交材料、材料不全需当面告知等一系列措施，“都是更好地保护了普通人的权利”。

    但在暂行条例中都没有提到有关“以人查房”字句。王利明表示，暂行条例没有明确查询方式，目前来看，仍然是“以房查人”，即查询不动产相关信息仍通过地址来查询。在参与该条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸看来，不动产登记制度的主要功能不是反腐，而是为市场经济奠定法律基础，保护私人财产权，并维护交易安全。

    不过也有专家表示，不动产登记对执法单位对官员财产的调查会起到很大作用。

    此前有分析认为，对不动产进行统一登记，将使政府更容易地查明哪些人拥有多套住房并征收房产税，官员会抛售房屋，造成供给增多的局面，从而对房价产生重大影响。房地产商潘石屹曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。

    不过，就房价本身来说，最终决定因素还是供求关系。大城市还是面临供不应求、小城市还是供大于求的。即使不动产统一登记迫使官员可能抛售一定数量的房产，但是佔据总量还是太小。比如去年北京全年商品房成交量超过28万套，但是官员抛售量可能只有几千套，影响有限。

    除了对反腐与房价影响外，舆论还认为不动产登记是征收房产税的前奏。目前各地试点的房产税属于消费税范畴，与中央提出的推进“房地产税”是并不完全一样的税种。不少专家认为，未来的“房地产税”其实就是对不动产征税，属于资产税，将是化解土地财政的一种重要方式。经济学家马光远就认为，不动产登记条例的出台意味著，中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚。也将意味著，有这个基础数据之后，房产税等问题的征收也有了基本依据。

    从理论和各国实践经验看，决定房价的根本因素是供求、人口、收入、货币供应，甚至是城市空间等因素，而房产税的主要功能是调节住房资源的配置效率。

　　但不可否认，税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍，如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，《条例》公布的确是间接地增加了房价下行压力。

　　如果用一句话概括《条例》出台对房价的影响，那就是：短期内《条例》对房价产生下行压力，长期看《条例》有利于市场健康、平稳运行。